Договор аренды нежилых помещений кафе. Договор аренды помещения под ресторан Договор аренды помещения под ресторан образец

Договор аренды помещения может предполагать совершенно разнообразное использование объекта в последствии, которое должно соответствовать его назначению, указанному в документации.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Кафе или иное место, предназначенное для общественного питания, может быть размещено только в нежилых помещениях, соответствующих определённым нормам. Этот факт должен быть учтён при выборе помещения для аренды.

Общие моменты

Договор аренды нежилого помещения всегда оформляется в письменной форме. Кроме того, он должен быть зарегистрирован в Росреестре, если его срок составляет от года и более.

В целом, подобные правоотношения регулируются общими нормами об аренде, но при этом важно учитывать множество норм и требований, распространяющихся на помещения общественного питания.

В данных местах обязательно должны быть все необходимые коммуникации, соблюдение температурного режима, санитарных норм и так далее.

Текст договора также должен соответствовать существующим правовым нормам. В первую очередь это касается включения в него всех существенных условий, а также соблюдение условия об использовании объекта по его прямому назначению.

Договоры на аренду помещений, которые планируется использовать в коммерческой деятельности, желательно составлять специалисту.

Лучше всего воспользоваться услугами юриста, который учтёт пожелания каждой стороны и реализует их юридически правильно.

Помещение может быть арендовано не только с целью коммерческой деятельности, но и для проведения мероприятий. Например, для проведения свадьбы, юбилея, прочих торжеств и событий.

В таком случае чаще всего предполагается короткий срок договора (максимум — несколько суток), а также обслуживание мероприятия сотрудниками организации.

Основные понятия

Договор аренды	Сделка, в соответствии с которой одной лицо, собственник объекта, передаёт во временное пользование другому лицу определённый объект за оговоренную плату
Существенные условия договора	Такие условия, отсутствие которых говорит о том, что договор не может считаться заключенным
Место общественного питания	Кафе, ресторан или иное место, которые оказывают услуги по продаже продуктов питания и различных блюд с предоставлением места для приёма пищи
Акт приёма-передачи	Документ, подтверждающий факт передачи объекта от одного лица другому

Существенные условия

На существенные условия договора аренды нежилого помещения указывает существующая судебная практика.

Так, к ним относят:

Условие об объекте договора, то есть данные объекта недвижимости, с помощью которых его можно чётко идентифицировать.
Условия о размере арендной платы.

При отсутствии данных условий договор не может считаться заключенным. Дополнительно в договоре рекомендуется прописать все условия, которые являются для сторон важными.

Это могут быть какие-то ограничения по использованию объекта, договорная подсудность и так далее.

Правовые аспекты

Регулирование договора аренды производится на основании:

Также стоит обратить внимание на материалы судебной практики, которая позволяет провести тщательный правовой анализ ситуации и выявить направления действий и перспективность дела.

Как правильно заключить договор аренды ресторана

Перед заключением договора аренды ресторана на проведение банкета или какого-либо мероприятия, необходимо выполнить следующие действия:

Узнать об условиях, на которых предоставляется помещение.
Проверить назначение помещения, которое может быть передано для временного пользования.
Проверить арендодателя в сети интернет и отзывы об объекте.
Провести переговоры.

Арендодатель при этом также может проверить арендатора. Например, в базе судебных приставов на наличие долгов, это приблизительно укажет на его благонадежность.

Необходимые документы

Для оформления договора аренды потребуются следующие бумаги:

Дополнительно могут потребоваться и иные документы, всё зависит от конкретной ситуации. Например, это может быть доверенность, если от одной из сторон действует представитель.

Образец заполнения

Договор аренды кафе должен содержать следующие условия:

Наименование договора, а также дата его составления.
Полные реквизиты сторон, которые позволяют их идентифицировать.
Существенные условия договора, то есть условия об объекте, который подлежит передаче и условие о размере арендной платы.
Прочие условия, конкретизирующие сделку.
Дополнительные факторы, которые стороны посчитали нужным включить в текст.

В конце договора должны стоять подписи сторон и их печати, при наличии.

Типовой договор аренды помещения может включать и условие об использовании объекта под конкретные цели, например, для выездного кафе, проведения торжеств и так далее.

С оборудованием

Договор аренды кафе или иного объекта, предназначенного для общественного питания, может предполагать параллельную передачу оборудования, которое может быть использовано для прямого назначения.

При аренде с оборудованием сторонам необходимо будет составить опись, которая укажет не только на передаваемые предметы, но и на их качество и фактическое состояние на момент заключения договора.

Условия сделки могут указывать на возможности по использованию такого оборудования, а также на ответственность за их порчу или повреждение.

Между ИП и физлицом

Договор может быть заключен между предпринимателем и физическим лицом. Чаще всего, предприниматель является собственником кафе или иного помещения и передаёт гражданину объект для временного использования (например, для проведения мероприятия).

При этом большая часть таких договоров предполагает и фактическое обслуживание данного мероприятия персоналом кафе.

То есть суть договора заключается в том, что арендуя помещения, арендатор получает гарантию, что третьи лица не смогут воспользоваться услугами кафе и не будут присутствовать на торжестве.

Нежилого помещения

Предприниматели часто арендуют нежилые помещения с целью их последующего использования для мест общественного питания.

Как правило, это долгосрочные договора, поэтому они подлежат регистрации в Росреестре .

Такое помещение должно соответствовать действующим нормам в плане санитарных требований и государственных стандартов.

Видео: как досрочно расторгнуть договор аренды

В противном случае лицо не сможет получить все необходимые разрешения для проведения деятельности.

Срок действия

Срок действия договора определяется соглашением сторон. Это может быть краткосрочная аренда с целью проведения разового мероприятия или длительная, для ведения предпринимательской деятельности.

В любом случае, по истечению срока помещение должно быть освобождено. В противном случае собственник вправе требовать оплаты неустойки, штрафных санкций, а также освобождения помещения в судебном порядке.

Ответственность сторон

Стороны несут ответственность за неисполнение условий договора в соответствии с условиями заключенной сделки или закона.

Как правило, речь идёт о гражданской ответственности в виде штрафных санкций, неустойки и так далее.

Арендатор также может нести за деятельность, которую ведёт в помещении при нарушении требований законодательства.

Судебная практика

Судебная практика по данному вопросу достаточно разнообразная. Так, в городе Москва стороны заключили договор аренды кафе на срок в двое суток.

Сделка согласована, договор подписан. Арендатором было физическое лицо, а арендодателем — ИП. Арендодатель обратился с иском в суд о взыскании с ответчика суммы денежных средств и указал счёт.

Суд пришёл к выводу, что договор аренды не может быть признан заключенным, так как в нём отсутствует условие о размере арендной платы.

Однако в рамках заседания ответчик признал, что услуги им практически получены. После проведения переговоров, стороны заключили мировое соглашение.

В городе Ростов-на-Дону рассмотрено несколько иное дело. Два ИП заключили договор аренды, в котором указывалось на использование передаваемого помещения в качестве склада.

Основные требования с точки зрения инвестиций/выгоды для бизнеса

Важно ещё на начальном этапе рассчитать, каких затрат потребует заведение общепита и какую выгоду удастся с него получить. Если здание покупается или берётся в аренду, то значительную часть инвестиций ресторатор вкладывает в восстановительные работы. Владелец тратит на ремонт помещения от 40 до 60 процентов своего дохода. Особенно нужно быть внимательным, если рассматриваете старый жилой фонд. Средства, направляемые на его модернизацию, могут превысить уровень дохода всего заведения.

Составьте грамотный бизнес-план. В него войдёт стоимость покупки, строительства или реальная арендная ставка. Добавьте стоимость коммунальных услуг, которые нужно будет оплачивать. Рассчитайте реальную цену помещения, сколько можно установить посадочных мест. Просчитайте трафик.

Обязательно нужно обдумывать даже то, что на сегодня кажется незначительным, ведь это может напомнить о себе в будущем. Тем более инвестиции в рестораны, кафе, столовые достаточно высоки, если сравнивать их с вложениями, к примеру, в .

Достаточно сложно накопить собственные средства на открытие ресторанного дела. По этой причине приходится сотрудничать с банком, родственниками и случайными инвесторами.

Сфера общепита даёт высокую степень доходности даже в кризисное время. Успешные заведения демонстрируют примерно 50% рентабельности.
Капиталовложения в среднем окупаются за два-три года.
Грамотный бизнес-план способен принести большую прибыль, даже если было приобретено убыточное кафе.

Выбор в зависимости от локации

Нужно хорошо подумать, где будет находиться заведение общепита. Место должно быть доступно как пешеходам, так и автомобилистам. Кафе может располагаться не только в центре, но и в перспективном микрорайоне. Раньше беспроигрышным вариантом считался только центр, но в сегодняшних микрорайонах хорошая инфраструктура. Здесь найдется много жителей, которые периодически питаются вне дома.

Если в городе есть метро, то лучше открывать помещение недалеко от него. Даже на успех дорогого ресторана, как показала практика, влияет этот фактор. Лучше располагать кафе или столовую на первом этаже. Если отвести для этого второй этаж, то кафе, скорее всего, разорится.

Наиболее удачны места естественного скопления жителей: парки отдыха, ТЦ, а также помещения по соседству с офисными центрами.

Санитарно-гигиенические требования

В требованиях СЭС к кафе и ресторанам (СанПин 2.3.6.1079-01 , раздел № 2) указано, что организации можно размещать как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном . А также в нежилых этажах жилых домов, в общественных зданиях и на территории промышленных и прочих объектов для обслуживания рабочих. Но это не должно ухудшать условия проживания, труда или досуга людей.

Размещение организаций, предоставление земельных участков, утверждение на строительство и реконструкцию проектной документации, ввод в эксплуатацию допускается при наличии санитарно-эпидемиологического заключения об их соответствии санитарным нормам и правилам.

Организации, расположенные в жилых помещениях, должны иметь эвакуационные входы и выходы , изолированные от жилой части здания. Не допускается приём пищевых продуктов и продовольственного сырья со стороны двора жилого дома. Загрузку предписано выполнять с торцов, не имеющих окон.

В нежилых помещениях жилых зданий (помимо общежитий) допускается размещение организации общей площадью не более 700 квадратных метров и не больше 50 посадочных мест.

Для пищевых отходов и мусора нужно установить раздельные контейнеры с крышками, которые установлены на площадках, имеющих твёрдое покрытие. Размеры площадок должны быть больше площади основания контейнеров на один метр во все стороны. Допускается установка и других специальных закрытых установок для сбора пищевых отходов. Расстояние от места установки мусоросборников должно быть не менее 25 метров от жилых домов и площадок для досуга.

На территории заведения общественного питания рекомендуется отводить место под площадки для временной парковки транспорта сотрудников и посетителей. Это место должно располагаться со стороны проезжей части автодорог, не во дворах жилых домов.

Как получить недвижимость?

Есть несколько вариантов, как получить помещение под кафе, ресторан, кофейню или столовую. Это строительство, покупка или аренда. Рассмотрим плюсы и минусы каждого из них.

Как арендовать под общепит?

При выборе арендодателя непременно рассмотрите несколько вариантов. Не стоит останавливаться на первом попавшемся помещении, которое, на первый взгляд, соответствует многим требованиям.

Добросовестный арендодатель предоставит все документы, которые подтверждают его право пользования имуществом. Желательно вместе с правоустанавливающими документами заказать выписку из реестра прав на недвижимое имущество. Она нужна, чтобы убедиться, что третьи лица не обладают правами на объект аренды, и он не находится под арестом или не состоит в залоге. Если арендодатель сам не является собственником, то должна быть соблюдена вся процедура согласия на субаренду.

Стоит зайти на сайт http://egrul.nalog.ru/ , где по ИНН можно ознакомиться с данными о владельце. Особенно обращайте внимание, не находится ли собственник в состоянии ликвидации, в каком регионе зарегистрирован. Кроме того, сравните, совпадают ли сведения, которые он предоставил сам, с данными из реестра.

Проверьте арендодателя и на наличие судебных споров на сайте http://kad.arbitr.ru/ с помощью ИНН. Может оказаться, что к владельцу предъявлен иск о расторжении договора купли-продажи на конкретное помещение, которое Вы собираетесь взять в аренду.

Договор аренды

Если арендодатель внушает доверие, то переходите к следующему шагу: договору аренды.

Детально изучайте пункты договора аренды. Не просто пробегайте взглядом, а скрупулёзно вчитывайтесь в каждое предложение и даже слово. На этом этапе лучше привлечь грамотного юриста, который укажет на «подводные камни»:

Для чего предназначено помещение, если по договору аренды оно не предназначено для общепита. В самом очевидном пункте многие совершают ошибку.
Уловки от владельца: мелкие подпункты, где завуалированы причины отказа в аренде. После заключения договора владелец способен выгнать вас в любое время по несущественной причине.
Коммунальные платежи либо включены в аренду, либо вы занимаетесь этим сами. Разберитесь еще на этапе заключения договора, что конкретно оплачиваете. Бывали случаи, когда серьёзные счета за некоторые коммунальные услуги существенно превышали арендную плату из-за особенностей поставщика.
Есть ли в договоре арендные каникулы и какова их длительность.

Немаловажно выяснить, по какой причине прошлый арендатор съехал из этого помещения. Оно может пустовать годами, что, конечно, сразу вызывает подозрения. В этом случае узнать, кто снимал здание прежде, будет проблематично. Но постарайтесь найти отзывы в соцсетях или на ресурсе TripAdvisor. Особенно это важно для начинающих ресторанов, но если у вас значимый бренд и вы не боитесь дурной славы, то чужие провалы не станут препятствием.

К таким задачам стоит привлекать профессионалов, что позволит сэкономить несколько месяцев работы, а вместе с ними и свои средства. Они предупредят возможные ошибки.

Покупка

Если владелец продаёт ресторан, то нужно разобраться, по какой причине. Возможно, заведение убыточное. Но бывает, что предпосылками служат следующие причины:

срочно нужны средства для каких-то нужд или в связи с расширением бизнеса;
слабый менеджмент или маркетинг;
появление новой оригинальной идеи, которая требует вложения капитала;
чтобы получить максимальную сумму от продажи бизнеса, что характерно для успешных ресторанов.

Договор купли-продажи

При покупке готового бизнеса обратите внимание на то, что будет покупаться. Возможно, владелец готов отдать только свою часть права на собственность. То есть он располагает документами на минимальный капитал и имущество, а остальные бумаги могут оказаться у других владельцев.

Для оформления акта купли-продажи кафе или другого места общепита потребуется ряд таких документов:

Договор купли-продажи, составленный в соответствии с гражданским кодексом РФ ст. 560-567 . Договор должен быть обязательно подписан.
Бухгалтерская отчётность кафе.
Акт проведения инвентаризации.
Заключение, которое должно составляться независимой аудиторской проверкой.
Акт, в котором указаны все обязательства перед кредиторами.
Дополнительный акт, где указаны все недостатки помещения, оформленного под кафе.

Для строительства здания под кафе или ресторан можно взять землю в аренду в государства. При этом у участка должно быть соответствующее целевое назначение. Без него не дадут разрешение на строительство.

Кроме разрешения на строительство и землеотвода потребуются следующие документы:

технологический проект;
техзаключение с описанием конструкций здания, его стен, потолков, инженерных коммуникаций;
проект водоснабжения и канализации;
проект отопления, вентиляции, кондиционирования.

В чем недостатки? Ничто так не тормозит процесс строительства, как всевозможные согласования с муниципалитетом, пожарными, архитектором, санэпиднадзором. Только после успешного согласования разрешается начинать строительство .

Любой из этих способов имеет множество трудностей. Ресторанное дело нелегко раскрутить, даже если купить готовый бизнес. На успех предприятия влияет главным образом качество самого помещения. Выбирайте тот способ приобретения здания под кафе, который кажется самым удобным.

Договор аренды кафе является разумным вариантом для малого и среднего бизнеса, представителям которого выгоднее взять помещения в аренду, чем приобретать их в собственность. Это обусловлено не только недостатком денежных средств, но и тем, что на доходность кафе будет влиять место его расположения, а это величина нестабильная.

Например, часто посещаемое кафе может лишиться посетителей из-за переноса остановки общественного транспорта или закрытия соседнего предприятия.

Договор аренды кафе относится к сделкам по аренде нежилых помещений и составляется с соблюдением норм Гражданского кодекса.

Перед заключением сделки рекомендуем тщательно изучить кадастровую документацию на арендуемый объект недвижимости и осмотреть сдаваемое в аренду здание или помещение с привлечением к осмотру специалистов. Желательно произвести натурные обмеры площадей и оценить техническое состояние строительных конструкций и коммуникаций.

Договор аренды считается вступившим в силу после подписания сторонами акта приема-передачи объекта.

Форма договора

Стандартная форма договора аренды кафе предусматривает наличие в нем трех параграфов:

Предмет договора – это всеобъемлющее описание сдаваемого в аренду здания или помещений. Разумным будет указать все линейные характеристики и площади комнат, наличие и состояние коммуникаций, планировку и поэтажное расположение и т.д. Для предотвращения в будущем претензий арендодателя рекомендуем составить дефектную ведомость, фиксирующую качество отделочных поверхностей пола, стен и потолков.
Права и обязанности контрагентов. В этом разделе особое внимание следует обратить на обеспечение сохранности арендуемых площадей, то есть после окончания срока аренды помещения должны быть возвращены арендодателю в состоянии не худшем, чем на момент приемки их арендатором. Функции по нормальной эксплуатации помещений могут быть распределены между арендатором и арендодателем, что должно найти отражение в контракте. Арендатор обязуется своевременно оплачивать аренду в соответствии с прилагаемым к договору аренды графиком.
Последовательность взаиморасчетов. Здесь указывается общая сумма арендной платы и расценки за аренду одного квадратного метра, а также форма расчета (наличный, безналичный). Одним из важных дополнительных документов, прилагаемых к контракту, будет график оплат и погашения задолженностей.

В бланке типового договора всегда есть параграф, в котором прописываются реквизиты сторон договора и наименования (номера) документов, подтверждающих право собственности арендодателя.

Арендатору следует внимательно изучить и удостовериться в подлинности документов о праве собственности арендодателя на сдаваемое в аренду здание (помещения). Владелец недвижимости по требованию арендатора обязан представить ему доказательства отсутствия каких-либо имущественных ограничений. Например, неприменение залога в отношении площадей, сдаваемых в аренду. Также не должно быть претензий третьих лиц на указанные помещения.

Правильный выбор

Расположение кафе имеет большое значение для арендатора, так как это напрямую влияет на успешность его бизнеса. Например, нахождение арендуемых под помещения кафе площадей в крупном торговом центре в разы повышает рентабельность и доходность бизнеса.

Сроки договора

При краткосрочных отношениях сторон (меньше года) указание арендного срока в договоре не обязательно. Если арендатор намерен свой ресторанный бизнес вести на арендуемых площадях более продолжительное время, то в договоре срок должен быть указан. Более того, фиксированный срок договора длительностью более одного года предполагает регистрацию договора государственных органах (Росреестре).

Для бессрочных контрактов такая процедура не обязательна.

Субаренда

Если арендатор планирует предоставить часть площади или все помещения третьим лицам, он обязан сообщить об этом арендодателю. При получении согласия последнего в контракте прописываются все условия субаренды.

Исполнение условий договора

Арендатор обязан использовать помещения только по их прямому назначению, оговоренному в договоре. То есть разместить швейное производство в помещении, взятом в аренду под кафе, не получится.

Арендная плата

В связи с инфляционными ожиданиями арендодатель вправе оговорить в контракте возможность индексации арендной платы. Это явление повсеместно, поэтому советуем предпринимателям ограничить увеличение арендной платы до 10% в год.

Рассмотрение споров

Как правило, любой договор предусматривает рассмотрение спорных ситуаций во взаимоотношениях контрагентов путем переговоров. При невозможности урегулировать конфликт, связанный с условиями договора или с их исполнением, споры передаются на рассмотрение в суды, подсудность и подведомственность которых распространяется на правоотношения контрагентов.